חלוקה בעין, מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים: איך מפרקים שיתוף במקרקעין

תשובה קצרה: ברירת המחדל היא חלוקה בעין (סעיף 39). אם החלוקה אינה אפשרית או תגרום "הפסד ניכר", הנכס נמכר (סעיף 40). המכירה נעשית ככלל כמכירה פומבית, בדרך שנמכרים נכסים מעוקלים בהוצאה לפועל. התמחרות רק בין השותפים היא חריג, ומי שמבקש אותה צריך להוכיח שהיא יעילה וצודקת.

חלוקה בעין ו"הפסד ניכר". ברע"א 5243/09 זייף נ' רג'ואן טענו המבקשים שאפשר לבנות על הקרקע שני בניינים נפרדים. בית המשפט העליון קבע שירידת ערך של 25% היא הפסד ניכר, ושאי אפשר לכפות על שותפים לשתף פעולה כדי לאפשר חלוקה: "זהו סעד הפוך מן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק השיתוף".

מכירה פומבית היא הכלל. בע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף הסביר בית המשפט העליון שחוק המקרקעין ביטל במכוון את שלב ההתמחרות הפנימית שהיה קיים בדין העותמאני. לפי דברי הכנסת, שלב זה "גרם למעשה רק לבזבוז זמן". מכאן שמכירה תחרותית בין השותפים היא "דרך יוצאת מן הכלל", והנטל על מי שמבקש לסטות מהכלל.

מתי בכל זאת מתמחרים בין השותפים? כשאחד מהם טוען ומוכיח שבנסיבות המקרה הדרך הזו יעילה וצודקת יותר ממכירה פומבית (ע"א (ת"א) 1209/05 קרואני נ' גיאת). ההוכחה נבחנת לפי נסיבות כל תיק.

בפועל, רוב התיקים מסתיימים בהסכמה. הסכמה על דרך הפירוק גוברת על הסדרי החוק (סעיף 38). הכרת ההלכות האלה משפיעה בעיקר על עמדת המיקוח של כל צד.

קרא עוד על פירוק שיתוף במקרקעין