בקצרה
לפי חוק המקרקעין, כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת (סעיף 37). ברירת המחדל היא חלוקה בעין (סעיף 39). כשאי אפשר לחלק, או שהחלוקה תגרום הפסד ניכר, הנכס נמכר והתמורה מתחלקת (סעיף 40). בניין מגורים אפשר לפרק בדרך של רישום בית משותף (סעיף 42). בית המשפט העליון פסק שאי אפשר לכפות על שותף למכור רק את חלקו, גם כשהוא מיעוט (רע״א 1497/09).
שותפים עסקיים
שותפים בנכס מניב שנפרדו
ירושה
אחים שירשו דירה, בית או קרקע ואחד מהם רוצה למכור
קרקע במושע
קרקע במושע (בעלות בחלקים לא מסוימים) שקבלן או יזם רכש בה חלקים
בניין משותף
בניין עם כמה דירות שלא נרשם כבית משותף
?מתי מגיעים לפירוק שיתוף
המומחיות שלנו לשירותך
דרכי הפירוק
התמחרות
מכירת הנכס
חלוקה בעין
הסכמה
סעיף 40(ב) – חריג בלבד. הכלל הוא מכירה פומבית
סעיף 40 – כשהנכס אינו ניתן לחלוקה או שחלוקתו תגרום הפסד ניכר
סעיף 39 – ברירת המחדל, כשהנכס ניתן לחלוקה
סעיף 38 – תמיד עדיפה. רוב התיקים מסתיימים בהסכמה
ההלכה שחשוב לבעלי מיעוט להכיר
בעל רוב אינו יכול לחייב שותף מיעוט למכור לו את חלקו במחיר שמאי. כבר בע"א 199/69 מלמד נ' הווארד נקבע שכל שותף רשאי לעמוד על מכירה פומבית של הנכס כולו, ואין לשותף אחר זכות לקנות את חלקו בניגוד לרצונו. ברע"א 1497/09 קבע בית המשפט העליון שכך הדין גם כשנטען שבעל המיעוט פעל בחוסר תום לב. עו"ד גדעון ויסמן ייצג בתיק זה את בעל המיעוט, שעמדתו התקבלה.
שאלות נפוצות
אפשר למנוע פירוק שיתוף?
בדרך כלל לא. הזכות לדרוש פירוק עומדת לכל שותף בכל עת. הסכם שמגביל את הפירוק מחייב לתקופה מוגבלת, וסעיף 40א יכול לדחות מכירת דירת מגורים של בני זוג עם ילדים קטנים. מה שאפשר להשפיע עליו הוא דרך הפירוק.
אני בעל רוב בנכס. אפשר לקנות את חלק המיעוט במחיר שמאי?
לא, בלי הסכמתו. לרוב אין זכות קדימה, ובית המשפט לא יורה על מכירת חלקו של שותף אחד בלבד (רע"א 1497/09).
מה נחשב "הפסד ניכר"?
פגיעה משמעותית בשווי הנכס בגלל החלוקה. ברע"א 5243/09 הוכרה פגיעה של 25% כהפסד ניכר, והנכס נמכר במקום שיחולק.
מעדיף שהשותפים יתמחרו ביניהם במקום מכירה פומבית. זה אפשרי?
כן, אבל זה החריג. מי שמבקש זאת צריך להוכיח שהדרך גם יעילה וגם צודקת (ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף).
הבניין כולל כמה דירות. חייבים למכור?
לא בהכרח. בית המשפט בוחן קודם רישום בית משותף, שבו כל שותף מקבל דירה משלו, לעתים עם תשלומי איזון. מי שטוען שאין לפעול כך נושא בנטל הראיה.